不動産投資『家賃収入&売却益両取りのルール』束田光陽

不動産投資『家賃収入&売却益両取りのルール』

不動産投資 家賃収入&売却益 両取りのルール
束田 光陽
すばる舎
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一般的に不動産の収益は

家賃収入をイメージされている方が多いと思います。

それは素人の僕でも分かるとおり、

不動産は新車と一緒で買った時点で価値が下がるから。

でも実は買い方と売り方を間違えなければ

本家賃収入+売却した時の価格を両取りして

購入価格以上の収益を出すことができる!

という内容になっています。

はじめに

この方法は不動産会社がときに行う

短期間での転売益を狙う投資戦略ではありません。

ある程度の期間、物件を保有して家賃収入を確保し

その物件の旨味が薄くなってきたら売却することで

さらにまとまった利益を狙うという

キャピタルゲインの視点を併せ持つことです。

これを本書では出口戦略と呼んでいます。

物件の買値にばかり目を取られて

利回りの良い中古物件を買うことを前提にせず、

出口戦略のノウハウを身につけて

売却益も視野に入れた購入をすることができれば

投資の選択肢の幅を広げれるということですね。

主な内容

構成は8つの章で分かれていて

1〜3章は出口戦略に関する売却益について。

4〜5章は出口戦略がしやすい物件の探し方と売り方。

6〜7章は購入時の交渉術と購入してからの格安リフォームテクニック。

最後に8章では金融機関との付き合い方と税務上の注意点となっています。

ここでは全ての構成に通じている

出口戦略についてまとめさせてもらいます。

先に説明した出口戦略で最も大事なのは、

出口がよいものになるかどうかは入り口で決まるということ。

つまり購入した時点で売却益がどう変わるかが決まります。

もちろん購入した後に

リフォームなどを施して出口を作ることは可能ですが

購入時から出口戦略を意識していれば無駄な出費も減らせます。

具体的に購入してはいけないダメ物件の大きな特徴は3つ。

①表面利回りが周辺地域のキャップレートより低い物件

②立地地域が田舎すぎる物件やリゾート物件

③購入の際に、ローンの利用ができない物件

原則として売りたいときに売れない物件や

売ろうとしても価格がつかず大幅な値下げが必要

という物件は出口戦略が立てづらいとされています。

それと①であるように

キャップレートは自分でリサーチすることが大事だと言われています。

キャップレートはその地域の物件の平均的な利回りのことですが

地元の不動産会社にとっては大事な情報ですから

一般の投資家にそれを教えてくれることは少ないからです。

印象に残った言葉

出口戦略の立てやすい物件のデメリットもあり

それはみんながそういう物件をほしがっているため安く買うのが難しいということ。

当たり前ですよね。でも束田さんは言います。

投資で大切なことは大儲けするよりまずは大損を避けることです。

これは物件うんぬんではなく

人生というか全てに当てはまると思いました。

まとめ

束田さんの言われる出口戦略を簡単にまとめると、

・購入時に大幅な価格交渉に成功すること

・キャップレートを上回る利回りを実現させること

この2点が大きく重要なポイントになるのではないでしょうか。

合わせて格安で上手くリフォームしたりして

利回りを向上させることができれば売却益と合わせて

購入額より収益を得られる可能性をグッと上げれると思いました。

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